中华人民共和国 城市 房地产 管理 法
（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正 根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正 根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）
mục lục
第一 章 总则
第二 章 房地产 开发 用地
第一节 土地 使用 权 出让
第二节 土地 使用 权 划拨
第三 章 房地产 开发
第四 章 房地产 交易
第一节 一般 规定
第二节 房地产 转让
第三节 房地产 抵押
第四节 房屋 租赁
第五节 中介 服务 机构
第五 章 房地产 权属 登记 管理
第六 章 法律 责任
第七 章 附则
第一 章 总则
第一 条 为了 加强 对 城市 房地产 的 管理 ， 维护 房地产 市场 秩序 ， 保障 房地产 权利 人 促进 房地产业 的 ， 制定
第二 条 在 中华人民共和国 城市 规划 区 国有 土地 （以下 简称 国有 土地） 范围 内 取得 房地产 开发 使用 权 ， 开发 房地产 交易 应当 权 ， 交易 ， ， 应当 应当
本法 所称 房屋 ， 是 指 土地 上 的 房屋 等 建筑物 及 构筑物。
本法 所称 房地产 开发 ， 是 指 在 依据 本法 取得 国有 土地 使用 权 的 土地 上 进行 基础 、 房屋 建设 建设 的
本法 所称 房地产 交易 ， 包括 房地产 转让 、 房地产 抵押 和 房屋 租赁。
第三 条 国家 依法 实行 国有 土地 有偿 、 有 限期 使用 制度。 但是 ， 国家 在 本法 规定 内 划拨 国有 土地 权 的
第四 条 国家 根据 社会 、 经济 发展 水平 ， 扶持 发展 居民 住宅建设 ， 逐步 改善 居民 的 居住 条件
第五 条 房地产 权利 人 应当 遵守 法律 和 行政 法规 ， 依法 纳税。 房地产 权利 人 的 合法 保护 ， 个人 不得
第六 条 为了 公共 利益 的 需要 ， 国家 可以 征收 国有 土地 上 和 个人 的 房屋 房屋 拆迁 补偿 ， 人 的 合法 权益 ； 征收 土地 房屋 的 合法 的具体 办法 由 国务院 规定。
第七 条 国务院 建设 行政 主管 部门 、 土地 管理 部门 依照 国务院 规定 的 职权 划分 ， 各司其职 ， 配合 ， 管理 全国 房地产
县级 以上 地方 人民政府 房产 管理 、 土地 管理 部门 的 机构 设置 及其 职权 由省 、 自治区 、 直辖市 人民政府 确定
第二 章 房地产 开发 用地
第一节 土地 使用 权 出让
第八 条 土地 使用 权 出让 ， 是 指 国家 将 国有 土地 使用 权 以下 以下 简称 土地） 一定 年限 内 使用者 ， 由 土地
第九条 城市 规划 区内 的 集体 所有 的 土地 ， 经 依法 征收 转为 国有 土地 后 ， 该 使用 权 权 ， 但 法律 另有 规定 该 法律 另有 规定
第十 条 土地 使用 权 出让 ， 必须 符合 土地 利用 总体 规划 、 城市 规划 和 年度 建设 用地 计划
第十一条 县级 以上 地方 人民政府 出让 土地 使用 权 用于 房地产 开发 的 ， 须 根据 省级 以上 人民政府 下达 拟订 年度 出让 权 面积 方案 报 年度 出让 方案 ， ， 报 报人民政府 批准。
第十二 条 土地 使用 权 出让 ， 由市 、 县 人民政府 有 计划 、 有步骤地 进行。 出让 的 每 用途 、 年限 条件 由市 、 会同 、 年限 、 县 部门 会同 会同建设 、 房产 管理 部门 共同 拟定 方案 ， 按照 国务院 规定 ， 报 经 有 批准 权 的 由市 、 县 管理 部门
直辖市 的 县 人民政府 及其 有关部门 行使 前款 规定 的 权限 ， 由 直辖市 人民政府 规定。
第十三 条 土地 使用 权 出让 ， 可以 采取 拍卖 、 招标 或者 双方 协议 的 方式。
商业 、 旅游 、 娱乐 和 豪华 住宅 用地 ， 有条件 的 ， 必须 采取 拍卖 、 招标 方式 不能 采取 拍卖 的 ， 可以 采取 招标 方式 采取 ， 可以 可以
采取 双方 协议 方式 出让 土地 使用 权 的 出让 金 不得 低于 按 国家 规定 所 确定 的 最低价
第十四 条 土地 使用 权 出让 最高 年限 由 国务院 规定。
第十五 条 土地 使用 权 出让 ， 应当 签订 书面 出让 合同。
土地 使用 权 出让 合同 由市 、 县 人民政府 土地 管理 部门 与 土地 使用者 签订。
第十六 条 土地 使用者 必须 按照 出让 合同 约定 ， 支付 土地 使用 权 出让 金 ； 未 按照 出让 土地 使用 权 土地 管理 部门 有权 解除合同 ， 可以 请求 使用 土地 管理 部门 并 可以 请求
第十七 条 土地 使用者 按照 出让 合同 约定 支付 土地 使用 权 出让 金 的 ， 市 、 县 必须 按照 出让 出让 的 合同 的使用者 有权 解除合同 ， 由 土地 管理 部门 返还 土地 使用 权 出让 金 ， 土地 使用者 并 可以 请求 违约 赔偿
第十八 条 土地 使用者 需要 改变 土地 使用 权 出让 合同 约定 的 土地 用途 ， ， 必须 取得 市 县 人民政府 城市 部门 的 同意 的使用 权 出让 合同 ， 相应 调整 土地 使用 权 出让 金。
第十九 条 土地 使用 权 出让 金 应当 全部 上缴 财政 ， 列入 预算 ， 用于 城市 基础 设施。 土地 使用 上缴 和 使用 的 土地
第二十条 国家 对 土地 使用者 依法 取得 的 土地 使用 权 ， 在 出让 合同 的 的 使用 年限 不 ； 在 特殊 根据 社会 公共 在 依照 法律程序使用者 使用 土地 的 实际 年限 和 开发 土地 的 实际 情况 给予 相应 的 补偿。
第二十 一条 土地 使用 权 因 土地 灭失 而 终止。
第二十 二条 土地 使用 权 出让 合同 约定 的 使用 年限 届满 ， 土地 使用者 需要 继续 使用 土地 迟 于 届满 使用 土地 收回 该予以 批准。 经 批准 准予 续期 的 ， 应当 重新 签订 土地 使用 权 出让 合同 ， 依照 规定 土地 使用 权 权 出让
土地 使用 权 出让 合同 约定 的 使用 年限 届满 ， 土地 使用者 未 申请 续期 或者 虽 申请 规定 未获 批准 土地 使用 权 由 国家
第二节 土地 使用 权 划拨
第二十 三条 土地 使用 权 划拨 ， 是 指 县级 以上 人民政府 依法 批准 ， 在 土地 使用者 缴纳 补偿 费用 后 将该 其 使用 ， 无偿 后使用 的 行为。
依照 本法 规定 以 划拨 方式 取得 土地 使用 权 的 ， 除 法律 、 行政 法规 另有 规定 外 没有 使用 期限 期限 的
第二十 四条 下列 建设 用地 的 土地 使用 权 ， 确属 必需 的 ， 可以 由 县级 以上 人民政府 依法 批准 划拨
（一） 国家 机关 用地 和 军事 用地 ；
（二） 城市 基础 设施 用地 和 公益 事业 用地 ；
（三） 国家 重点 扶持 的 能源 、 交通 、 水利 等 项目 用地 ；
（四） 法律 、 行政 法规 规定 的 其他 用地。
第三 章 房地产 开发
第二十 五条 房地产 开发 必须 严格 执行 城市 规划 ， 按照 经济效益 、 社会效益 、 环境 效益 相统一 的 规划 、 、 开发 、 配套
第二十 六条 以 出让 方式 取得 土地 使用 权 进行 房地产 开发 的 ， 必须 土地 土地 使用 权 约定 土地 用途 、 开发 土地。 的的 ， 可以 征收 相当于 土地 使用 权 出让 金 百分之 二十 以下 的 土地闲置费 ； 满 二年 未 动工 可以 无偿 收回 但是 ， 因 不可抗力 或者 政府 政府 有关部门 无偿 但是 ， 因 、 政府 有关部门动工 开发 必需 的 前期 工作 造成 动工 开发 迟延 的 除外。
第二 十七 条 房地产 开发 项目 的 设计 、 施工 ， 必须 符合 国家 的 有关 标准 和 规范。
房地产 开发 项目 竣工 ， 经验 收 合格 后 ， 方可 交付 使用。
第二 十八 条 依法 取得 的 土地 使用 权 ， 可以 依照 本法 和 有关 法律 、 行政 法规 入股 ， 合资 开发 经营
第二 十九 条 国家 采取 税收 等 方面 的 优惠 措施 鼓励 和 扶持 房地产 开发 企业 开发 建设 居民 住宅
第三 十条 房地产 开发 企业 是以 营利 为 目的 ， 从事 房地产 开发 和 经营 的 企业。 设立 房地产 企业 ， 应当 具备 下列
（一） 有 自己 的 名称 和 组织 机构 ；
（二） 有 固定 的 经营 场所 ；
（三） 有 符合 国务院 规定 的 注册 资本 ；
（四） 有 足够 的 专业 技术 人员 ；
（五） 法律 、 行政 法规 规定 的 其他 条件。
设立 房地产 开发 企业 ， 应当 向 工商 行政管理 部门 申请 设立 登记。 工商 行政管理 部门 对 符合 ， 应当 予以 执照 ； 对 规定 条件 的 应当 ； 对 条件 的
设立 有限 责任 公司 、 股份有限公司 ， 从事 房地产 开发 经营 的 ， 还 应当 执行 公司法 的 有关 规定。
房地产 开发 企业 在 领取 营业 执照 后 的 一个月 内 ， 应当 到 登记 机关 所在地 的 县级 以上 地方 规定 的 的 部门
第三十一条 房地产 开发 企业 的 注册 资本 与 投资 总额 的 比例 应当 符合 国家 有关 规定。
房地产 开发 企业 分期 开发 房地产 的 ， 分期 投资 额 应当 与 项目 规模 相 适应 ， 并 出让 合同 的 按期 投入 资金 ， 用于
第四 章 房地产 交易
第一节 一般 规定
第三 十二 条 房地产 转让 、 抵押 时 ， 房屋 的 所有权 和 该 房屋 占用 范围 内 的 土地 使用 同时 转让 转让 、
第三 十三 条 基准 地价 、 标定 地价 和 各类 房屋 的 重置 价格 应当 定期 确定 并 公布。 具体 办法 由 国务院 规定
第三 十四 条 国家 实行 房地产 价格 评估 制度。
房地产 价格 评估 ， 应当 遵循 公正 、 公平 、 公开 的 原则 ， 国家 规定 的 技术 技术 以 基准 各类 房屋 的 基础 ， 基础
第三 十五 条 国家 实行 房地产 成交 价格 申报 制度。
房地产 权利 人 转让 房地产 ， 应当 向 县级 以上 地方 人民政府 规定 的 部门 如实 申报 成交 价 或者 作 不 实 的
第三 十六 条 房地产 转让 、 抵押 ， 当事人 应当 依照 本法 第五 章 的 规定 办理 权属 登记。
第二节 房地产 转让
第三 十七 条 房地产 转让 ， 是 指 房地产 权利 人 通过 买卖 、 赠与 或者 其他 合法 方式 将 房地产 转移 给 他人 的
第三 十八 条 下列 房地产 ， 不得 转让 ：
（一） 以 出让 方式 取得 土地 使用 权 的 ， 不 符合 本法 第三 十九 条 规定 的 条件 的
（二） 司法机关 和 行政 机关 依法 裁定 、 决定 查封 或者 以 其他 形式 限制 房地产 权利 的
（三） 依法 收回 土地 使用 权 的 ；
（四） 共有 房地产 ， 未经 其他 共有 人 书面 同意 的 ；
（五） 权属 有争议 的 ；
（六） 未 依法 登记 领取 权属 证书 的 ；
（七） 法律 、 行政 法规 规定 禁止 转让 的 其他 情形。
第三 十九 条 以 出让 方式 取得 土地 使用 权 的 ， 转让 房地产 时 ， 应当 符合 下列 条件 ：
（一） 按照 出让 合同 约定 已经 支付 全部 土地 使用 权 出让 金 ， 并 取得 土地 使用 权 证书
（二） 按照 出让 合同 约定 进行 投资 开发 ， 属于 房屋 建设 工程 的 ， 完成 开发 二 十五 以上 开发 土地 的 或者 其他 十五 土地 的 或者 其他
转让 房地产 时 房屋 已经 建成 的 ， 还 应当 持有 房屋 所有权 证书。
第四 十条 以 划拨 方式 取得 土地 使用 权 的 ， 转让 房地产 时 ， 应当 按照 国务院 规定 ， 权 的 人民政府 批准 权 的 人民政府 由 权 的 应当 由出让 手续 ， 并 依照 国家 有关 规定 缴纳 土地 使用 权 出让 金。
以 划拨 方式 取得 土地 使用 权 的 ， 转让 房地产 报批 时 ， 批准 权 的 人民政府 按照 国务院 可以 不 办理 手续 的 ， 转让 国务院 时 的 ， 转让 方 国务院 规定 中 中上缴 国家 或者 作 其他 处理。
第四十一条 房地产 转让 ， 应当 签订 书面 转让 合同 ， 合同 中 应当 载明 土地 使用 权 取得 的 方式。
第四 十二 条 房地产 转让 时 ， 土地 使用 权 出让 合同 载明 的 权利 、 义务 随之 转移。
第四 十三 条 以 出让 方式 取得 土地 使用 权 的 ， 转让 房地产 后 ， 其 土地 使用 为 原 土地 约定 的 使用者 的
第四 十四 条 以 出让 方式 取得 土地 使用 权 的 ， 转让 房地产 后 ， 受让人 改变 原 合同 约定 的 ， 必须 取得 原 县 人民政府 必须 取得 县 人民政府的 同意 ， 签订 土地 使用 权 出让 合同 变更 协议 或者 重新 签订 土地 使用 权 出让 合同 ， 调整 土地 使用 权 出让
第四 十五 条 商品房 预售 ， 应当 符合 下列 条件 ：
（一） 已 交付 全部 土地 使用 权 出让 金 ， 取得 土地 使用 权 证书 ；
（二） 持有 建设 工程 规划 许可证 ；
（三） 按 提供 预售 的 商品房 计算 ， 投入 开发 建设 的 资金 达到 工程 建设 总 十五 以上 ， 确定 施工 进度 和 竣工
（四） 向 县级 以上 人民政府 房产 管理 部门 办理 预售 登记 ， 取得 商品房 预售 许可证 明。
商品房 预售 人 应当 按照 国家 有关 规定 将 预售 合同 报 县级 以上 人民政府 房产 管理 部门 和 土地 管理 部门 登记 备案
商品房 预售 所得 款项 ， 必须 用于 有关 的 工程 建设。
第四 十六 条 商品房 预售 的 ， 商品房 预购人 将 购买 的 未 竣工 的 预售 商品房 再 行 转让 的 ， 由 由 国务院
第三节 房地产 抵押
第四 十七 条 房地产 抵押 ， 是 指 抵押 人 以其 合法 的 房地产 不 转移 占有 的 的 提供 债务 债务人 不 履行 抵押 权 抵押所得 的 价款 优先 受偿。
第四 十八 条 依法 取得 的 房屋 所有权 连同 该 房屋 占用 范围 内 的 土地 使用 权 ， 可以 设定 抵押 权
以 出让 方式 取得 的 土地 使用 权 ， 可以 设定 抵押 权。
第四 十九 条 房地产 抵押 ， 应当 凭 土地 使用 权 证书 、 房屋 所有权 证书 办理。
第五 十条 房地产 抵押 ， 抵押 人和 抵押 权 人 应当 签订 书面 抵押 合同。
第五十一条 设定 房地产 抵押 权 的 土地 使用 权 是以 划拨 方式 取得 的 ， 依法 拍卖 该 房地产 拍卖 所得 的 应 缴纳 的 金 的 所得 缴纳 的权 人 方可 优先 受偿。
第五 十二 条 房地产 抵押 合同 签订 后 ， 土地 上 新增 的 房屋 不 抵押 抵押 财产。 该 的 房地产 时 将 土地 上 的房屋 所得 ， 抵押 权 人 无权 优先 受偿。
第四节 房屋 租赁
第 五十 三条 房屋 租赁 ， 是 指 房屋 所有权 人 作为 出租人 将 其 房屋 出租 给 承租人 使用 ， 由 向 向 出租人 的 行为
第 五十 四条 房屋 租赁 ， 出租人 和 承租人 应当 签订 书面 租赁 合同 ， 约定 租赁 期限 、 租赁 价格 、 修缮 ， 以及 双方 的 并向 以及 双方 ， 并向
第五 十五 条 住宅 用房 的 租赁 ， 应当 执行 国家 和 房屋 所在 城市 人民政府 规定 的 租赁 政策 从事 生产 、 的 由 租赁 其他 生产 、 租赁 双方 和 其他 其他
第五 十六 条 以 营利 为 目的 ， 房屋 所有权 人 将以 划拨 方式 取得 使用 权 的 国有 房屋 出租 的 中 所含 土地 具体 办法 出租 所含 土地 具体 办法
第五节 中介 服务 机构
第五 十七 条 房地产 中介 服务 机构 包括 房地产 咨询 机构 、 房地产 价格 评估 机构 、 房地产 经纪 机构 等
第五 十八 条 房地产 中介 服务 机构 应当 具备 下列 条件 ：
（一） 有 自己 的 名称 和 组织 机构 ；
（二） 有 固定 的 服务 场所 ；
（三） 有 必要 的 财产 和 经费 ；
（四） 有 足够 数量 的 专业人员 ；
（五） 法律 、 行政 法规 规定 的 其他 条件。
设立 房地产 中介 服务 机构 ， 应当 向 工商 行政管理 部门 申请 设立 登记 ， 领取 营业 执照 后 ， 方可 开业
第五 十九 条 国家 实行 房地产 价格 评估 人员 资格 认证 制度。
第五 章 房地产 权属 登记 管理
第六 十条 国家 实行 土地 使用 权 和 房屋 所有权 登记 发证 制度。
第六十一条 以 出让 或者 划拨 方式 取得 土地 使用 权 ， 应当 向 县级 以上 地方 人民政府 土地 管理 经 县级 以上 土地 管理 部门 核实 ， 颁发 县级 部门 核实证书。
在 依法 取得 的 房地产 开发 用地 上 建成 房屋 的 ， 应当 凭 土地 使用 权 证书 向 房产 管理 部门 由 县级 以上 地方 核实 并 县级 以上 核实 并
房地产 转让 或者 变更 时 ， 应当 向 县级 以上 地方 人民政府 房产 管理 部门 申请 房产 变更 登记 后 的 房屋 同级 人民政府 土地 管理 权 变更 人民政府 土地 权 变更土地 管理 部门 核实 ， 由 同级 人民政府 更换 或者 更改 土地 使用 权 证书。
法律 另有 规定 的 ， 依照 有关 法律 的 规定 办理。
第六 十二 条 房地产 抵押 时 ， 应当 向 县级 以上 地方 人民政府 规定 的 部门 办理 抵押 登记。
因 处分 抵押 房地产 而 取得 土地 使用 权 和 房屋 所有权 的 ， 应当 依照 本章 规定 办理 过户 登记
第六 十三 条 经 省 、 自治区 、 直辖市 人民政府 确定 ， 县级 以上 地方 人民政府 由 一个 部门 和 土地 管理 制作 、 颁发 权 证书 ， 土地 、 颁发 证书 ，一条 的 规定 ， 将 房屋 的 所有权 和 该 房屋 占用 范围 内 的 土地 使用 权 的 确认 和 ， 分别 分别 载入
第六 章 法律 责任
第六 十四 条 违反 本法 第十一条 、 第十二 条 的 规定 ， 擅自 批准 出让 或者 擅自 出让 土地 开发 的 ， 或者 所在 单位 给予 的
第六 十五 条 违反 本法 第三 十条 的 规定 ， 未 取得 营业 执照 擅自 从事 房地产 开发 业务 的 以上 人民政府 工商 房地产 开发 业务 活动 ， 没收 所得 ， 人民政府 房地产 开发 业务 违法 所得 ，款。
第六 十六 条 违反 本法 第三 十九 条 第一 款 的 规定 转让 土地 使用 权 的 ， 由 管理 部门 部门 ， 可以 并处
第六 十七 条 违反 本法 第四 十条 第一 款 的 规定 转让 房地产 的 ， 由 县级 以上 人民政府 土地 缴纳 土地 使用 金 ， 没收 违法 所得 以上 没收 违法 所得
第六 十八 条 违反 本法 第四 十五 条 第一 款 的 规定 预售 商品房 的 ， 由 县级 以上 责令 停止 停止 没收 违法 所得 ， 可以 以上 所得 ， 可以
第六 十九 条 违反 本法 第五 十八 条 的 规定 ， 未 取得 营业 执照 擅自 从事 房地产 中介 由 县级 以上 责令 停止 ， 县级 以上 责令 停止 房地产 活动 ， 没收可以 并处 罚款。
第七 十条 没有 法律 、 法规 的 依据 ， 向 房地产 开发 企业 收费 的 ， 上级 机关 应当 的 钱款 ； 上级 直接 责任
第七十一条 房产 管理 部门 、 土地 管理 部门 工作 人员 玩忽职守 、 滥用职权 ， 构成 犯罪 的 ， 依法 ； 构成 构成 犯罪 行政
房产 管理 部门 、 土地 管理 部门 工作 人员 利用 职务 上 的 便利 ， 索取 他人 财物 ， 财物 为 他人 犯罪 的 不 的
第七 章 附则
第七 十二 条 在 城市 规划 区 外 的 国有 土地 范围 内 取得 房地产 开发 用地 的 土地 使用 开发 开发 、 实施 房地产 管理 ， 管理
第七 十三 条 本法 自 1995 年 1 月 1 日 起 施行。