Khung pháp lý của Trung Quốc về đất đô thị

Nếu bạn muốn biết cách có được các quyền tài sản liên quan đến nhà đất ở các thành phố của Trung Quốc, hãy Luật quản lý bất động sản đô thị (城市房地产管理法, “Luật”) là một khởi đầu tốt.

Bài viết liên quan:

Đất đai ở Trung Quốc được chia thành hai loại là đất thuộc sở hữu nhà nước nằm ở thành thị và đất thuộc sở hữu chung của các cộng đồng dân cư nông thôn ở nông thôn.

Luật quy định cách thức nhận quyền sử dụng đất liên quan đến đất ở đô thị, cách thức phát triển đất và cách thức thực hiện các giao dịch về đất đai và nhà ở.

Luật được ban hành năm 1994 và được sửa đổi lần lượt vào các năm 2007, 2009 và 2019.

Những phần đáng chú ý nhất được giới thiệu dưới đây:

1. Làm thế nào để có được quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước?

Có ba cách:

(1) Cấp: bạn có thể trả cho chính quyền đất đai một khoản phí cấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên, quyền sử dụng đất của bạn chỉ có hiệu lực trong một thời hạn nhất định. (Điều 8)

(2) Phân bổ: đất có thể được chính phủ giao miễn phí và thường không có thời hạn khi đất nhất thiết phải được chiếm bởi chính phủ, quân đội, cơ sở hạ tầng đô thị, chính sách phúc lợi công cộng và cơ sở hạ tầng do chính phủ hỗ trợ về năng lượng , giao thông, thủy lợi, v.v. (Điều 23 và 24)

(3) Chuyển nhượng: người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền cho người khác, người này có thể tiếp tục thực hiện quyền đó cho đến hết thời hạn có hiệu lực.

2. Quyền sử dụng đất thường có thời hạn là bao lâu?

Thời hạn có hiệu lực của quyền sử dụng đất do Hội đồng Nhà nước quyết định. (Điều 14)

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Hội đồng Nhà nước quy định thời hạn tối đa của quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây [1]:

(1) Bảy mươi (70) năm đối với mục đích ở;

(2) Năm mươi (50) năm đối với mục đích công nghiệp;

(3) Năm mươi (50) năm cho các mục đích giáo dục, khoa học, văn hóa, y tế công cộng và giáo dục thể chất;

(4) Bốn mươi (40) năm cho các mục đích thương mại, du lịch và giải trí;

(5) Năm mươi (50) năm để sử dụng toàn diện hoặc các mục đích khác.

Khi hết thời hạn hiệu lực của quyền sử dụng đất, bạn cần làm đơn xin chính quyền gia hạn. Khi được chính quyền chấp thuận, bạn phải nộp lại lệ phí cấp quyền sử dụng đất trước khi được gia hạn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu đất trong đơn của bạn là đất ở thì thời hạn quyền sử dụng đất có thể được tự động gia hạn mà không cần xin.

3. Làm thế nào để được Nhà nước cấp đất?

Chính phủ có thể công khai quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận giữa các bên liên quan.

Đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch, giải trí và xây dựng nhà ở cao cấp nếu có đủ điều kiện thì việc cấp được thực hiện theo hình thức đấu giá hoặc đấu thầu; Trường hợp điều kiện không cho phép và không thể áp dụng phương thức đấu giá, đấu thầu thì chính phủ có thể cấp quyền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận. (Điều 13)

4. Làm thế nào để chuyển nhượng nhà đất?

Trung Quốc áp dụng nguyên tắc tích hợp đất đai và nhà ở. Nếu bạn được quyền sở hữu nhà ở thì bạn sẽ có quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở đó. Nếu bạn muốn chuyển quyền sở hữu nhà ở thì bạn cần đồng thời chuyển quyền sử dụng mảnh đất nói trên. (Điều 42)

5. Bạn có thể thế chấp căn nhà?

Hai bạn có thể thế chấp nhà ở nhưng quyền sử dụng đất của mảnh đất xây nhà nên được thế chấp chung với nhau. (Điều 48)

6. Bạn có thể cho thuê nhà không?

Bạn có thể thuê nhà và thu tiền thuê nhà, nhưng hợp đồng thuê nhà yêu cầu phải nộp hồ sơ với chính quyền. (Điều 53, 54)

[1] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

Ảnh bìa của Night Glow (https://unsplash.com/@nightwww) trên Unsplash

Đóng góp: Nhóm Cổng thông tin Luật pháp Trung Quốc